¿Qué hacemos con la hipoteca?

¡Hola a todos!

Tras la lectura del report “El ABC de las finanzas personales” (puedes conseguirlo aquí) muchos me comentáis… “Me ha encantado el report, deja las cosas y los pasos que hay que dar muy claros, pero… ¿qué hacemos con la hipoteca?“.

Pues dicho y hecho, vamos a dar respuesta a este tema…

Y la respuesta es: “DEPENDE“.

Tranquilo, el post no acaba aquí, vamos a desarrollar este “depende”. Depende principalmente del destino de la vivienda, uso y disfrute personal o si la hemos adquirido como inversión para que nos de un ingreso pasivo. Vamos a ver los 2 casos.

Nuestra vivienda particular

¿Una vez saneadas todas nuestras deudas, debemos comenzar a liquidar anticipadamente la hipoteca de nuestra vivienda?

La respuesta en términos generales es NO.

Las hipotecas suelen tener 2 características: por lo general tienen un tipo de interés bajo (€uribor + algo) y un plazo de amortización largo. Por esta razón, a priori no es interesante amortizar hipoteca una vez nos hemos quitado el resto de deudas de encima. Es una deuda larga y abultada, por lo que va a requerir de bastante tiempo para que consigamos amortizarla (aquí entra en juego el coste de oportunidad de estar amortizando hipoteca en lugar de invirtiendo en otro activos). Ademas, en épocas de tipos bajos como ahora, los intereses a pagar son bajos, por lo que seguramente sean fácilmente batibles con otras inversiones que hagamos.

Sin embargo, tenemos una excepción. Si nuestra hipoteca supone más del 40% de nuestro salario (o en caso de estar compartida la hipoteca de la suma de los salarios) sí debemos amortizar. No para acortar plazo, si no para reducir cuota. Y debemos hacerlo hasta que la cuota supongo como máximo el 40%. Si por el camino nos encontramos con aumento de ingresos, mejor que mejor, pero mientras tanto, a amortizar toca.

Reduciendo cuota conseguimos vivir “más tranquilos” y aumentar nuestra capacidad ahorro. 2 pajaros de un tiro.

Una vivienda que tenemos como inversión

Aquí la cosa cambia.

¿Amortizamos hipoteca? La respuesta indudablemente es SÍ.

Vamos por partes. Partimos de la base de que esta vivienda, pese a tener la carga de la hipoteca nos genere un cash flow positivo. De lo contrario vamos mal. En este caso, realmente son nuestros inquilinos quienes están pagando la hipoteca. ¿Para qué destinar dinero extra a la amortización de la deuda? Para percibir lo antes posible el 100% de la renta de la vivienda como ingreso pasivo.

Encontrarás en innumerables blogs de inversión, libros de expertos, etc. que la mejor opción es acortar plazo en lugar de reducir cuota. Pues yo te digo que no. Nuestra prioridad es reducir cuota.

Sí, ya lo se, si haces números, los intereses pagados al final de la vida de la hipoteca son menores si reduces plazo en lugar de reducir cuota. Hasta ahí estamos todos de acuerdo. Pero reduciendo cuota ganamos FLEXIBILIDAD. Y esto es crucial en nuestro camino como inversores inmobiliarios.

Somos fabricantes, es decir, sabemos que hacer con nuestro dinero. Para nosotros es mucho más interesante, en un momento dado, disponer de un mayor cash flow para no dejar pasar una buena oportunidad de inversión que queden “oficialmente” 4 años menos para liquidar la hipoteca de nuestro inmueble.

Ademas, no todo son rosas, unicornios y gominolas. El piso puede quedar vacío y costarnos encontrar inquilino, podemos tener problemas con el inquilino y dejar de cobrar (para esto están los seguros de impago), podemos tener que afrontar una reparación más costosa de lo habitual. En este caso, el tener una cuota de hipoteca más baja nos permite cierta maniobrabilidad para afrontar imprevistos que de la otra forma no tendríamos.

En resumidas cuentas, la respuesta a la pregunta depende de cual sea tu caso. ¿Me he olvidado de algun supuesto? Hazmelo saber en los comentarios 😉

¡Hasta pronto!