Vamos a pegar un pelotazo inmobiliario…

Hace 11 años que estalló la burbuja inmobiliaria en España.

Seguro que conoces a alguien que ha hecho un buen dinero con ella… Compro un piso, lo aguanto medio añito y lo vendo con un sobreprecio del 50%.

Incluso los habían más hábiles y profesionales. Compraban, y sin ni siquiera pasar por notaría le daban lo que se conoce como “el pase”. Cinco o seis mil euritos al bolsillo y a por la siguiente.

Todo eso acabó… O no. Llevamos bastantes años escuchando que la vivienda está volviendo a subir, que el mercado inmobiliario se esta animando de nuevo, etc. Y sí, esto es así. Aun estando ante un mercado en el que los precios empiezan a parecerse a los de hace algunos años, siguen existiendo buenas oportunidades si sabes esperar y llamas a las puertas adecuadas – nunca mejor dicho – .

¿Es posible hoy por hoy hacer dinero con la especulación inmobiliaria?

Te voy a ser muy claro. Hoy, tal y como están las cosas, NO.

No tengo nada en contra de la especulación, de hecho la especulación financiera es una de mis fuentes de ingresos. Sin embargo la especulación inmobiliaria, tal y como está montado el sistema impositivo es muy complicada.

De entrada, por entrar en la notaria, ya tu vivienda se encarece entre un 6 y un 10% (dependiendo de la comunidad autónoma en la que esté el inmueble). Si sabes como, este pago se puede fraccionar y aplazar 😉

Si se necesita financiación, súmale los gastos de apertura de hipoteca, gastos de inmobiliaria, gestoría… Y a la hora de la venta, otra vez inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación de hipoteca, y para acabar plusvalía patrimonial en la declaración de la renta (si la hay).

Para dejarnos de teorías, os voy a contar la historia de Pepito. Pepito trabaja por cuenta ajena. Es un empleado modélico, hace sus 8 horas (más alguna que otra extra) y su jefe está contento con él. Tiene un buen sueldo y ha hecho los deberes, tiene unos 40.000 euros ahorrados. En el 2016, animado por su familia compró un piso por 120.000 euros para después venderlo y sacarle una rentabilidad a sus ahorros. Con la ayuda de una inmobiliaria encontró un piso en una zona con mucho potencial  y en 2 años, lo vende ni mas ni menos que por 150.000. Le gana un 25% en 2 años. Una inversión redonda. ¿Seguro? Vamos a hacer los números…

Vamos con la compra:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: vamos a tomar un valor medio, en este caso un 8%. 9.600 euros.
• La comisión de la inmobiliaria: tiramos por lo bajo, un 2,5% + IVA. 3.630 euros.
• Vamos con los gastos de notaria, gestoría, constitución de hipoteca… 2.500 euros… Nos quedamos cortos, pero aceptamos barco.

Vamos con los 2 años que Pepito mantiene el piso:

• Como el coste real y total del piso son 135.730 euros, Pepito tiene que pedir una hipoteca por el importe restante, en este caso 95.730 euros. La pide a 30 años, para que no le asfixie la cuota y a tipo fijo, ya que estando tan bajos los tipos de interés no quiere llevarse un susto en caso de que no consiga vender el piso. Pepito es un crack negociando y consigue un 2% a 30 años. Los intereses de dos años de la hipoteca nos dan una suma de 3.737,89 euros.
• El piso tiene unos gastos de comunidad bajos, vamos a poner 20 euros al mes, lo que en dos años nos da un total de 480 euros.
• IBI y basuras, 500 al año, lo que da un total de 1.000 euros.
• Vamos a obviar los suministros.

Y ahora vamos con la venta:

• Pepito tiene un trabajo y una vida, por lo que no puede pasarse el día enseñando el piso. Trabajamos con una inmobiliaria, aplicamos el mismo precio, 2,5%+IVA. 4.537,50 euros.
• Plusvalía municipal (por si teníamos pocos impuestos, un poquito más). 500 euros.
• Registro, cancelación de hipoteca, etc. 600 euros.
• Certificado de eficiencia energética (otra tasita) 90 euros.

Escalofriante. El resultado es escalofriante. Nuestros “30.000 euros de beneficio” iniciales se han quedado en 8.542,50. Pero, como decía “Super Ratón”… ¡No se vayan todavía que aún hay más! Vamos a pagar el impuesto de plusvalía patrimonial.

Venga, paguemos plusvalía, total, un poquito más que más dará… 1.704,03€ que vuelan de nuestro bolsillo al de las arcas del estado.

Así que para sacar conclusiones, vamos a restar a nuestro beneficio del pelotazo, los gastos de mantener el inmueble estos dos años…

Dos años después, vendiendo el piso 30.000 euros más caro, el beneficio neto es de 1.620,58 euros. La rentabilidad es del 1,35% (0,675% anual), o si hilamos fino, un 4,05% (2,025% anual) sobre los 40.000 euros invertidos (aunque este análisis no es correcto, ya que el riesgo total de la operación son 120.000).

Bienvenido a España y a nuestro asfixiante sistema impositivo. Una operación que aparentemente podríamos calificar como “pelotazo”, tras pasar por caja de las diferentes administraciones y servicios necesarios para llevarla a cabo acaba con una rentabilidad ridícula.

Visto esto, ¿no os parece mucho más interesante dedicar ese mismo piso al alquiler y generar un ingreso pasivo mientras otra persona nos paga el inmueble? Ya hablaremos de ello…